湖南农业大学住宅区物业管理服务办法

（征求意见稿）

第一章    总  则

第一条 为了规范校区内住宅区的管理服务，创建安全、整洁、文明、和谐的住宅区环境，根据国家《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》、湖南省《物业管理条例》，结合湖南农业大学实际情况，制定本办法。

第二条 住宅区物业管理特指暂由学校代行住户职责，以服务经费包干形式委托物业管理服务单位对住宅区公共设施、设备和居住环境进行的一系列服务和管理活动。

第三条 本办法所称的物业管理服务区域（以下简称住宅区）涵盖：科教新村、东湖小区、滨湖小区、滨河小区、逸苑小区、泉水塘小区全部区域。物业管理服务范围包括住宅区的清洁卫生、绿化养护、道路维护、住宅楼的管护和住宅区公共设施及秩序的综合治理等，不含绿化建设、建筑屋顶及楼体大型维修，供电、供水、供气等大型基础设施设备的新建与维修。

第二章    物业使用与维护

第一节   物业使用

第四条  住宅小区房屋装修按湘农大[2006]103号文件执行。住宅小区的业主凭资产处证明到指定点领取用户须知和装修钥匙，按规定交纳装修保证金和垃圾清运费。业主领到钥匙的10天内进行试水和电路检测，查看房屋是否存在建筑质量问题。业主发现问题及时告知物业管理服务单位，以便进行维修。装修结束后，业主告知物业管理服务单位，由物业管理服务单位组织验收，验收合格后换发6片钥匙，退还装修保证金。

第五条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观，占用楼道等公共区域；

（四）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（五）在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质；

（六）乱丢垃圾，高空抛物；

（七）饲养国家禁止饲养的大型犬类等动物；

（八）发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风；

（九）严禁在阳台、车库、杂屋内安装厕所或在车库和杂屋中打井取水。

（十）法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为；

违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业管理服务单位有权予以制止。制止无效的，物业管理服务单位、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告上级主管部门。由上级主管部门依法予以制止或者处理。

第六条  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

规划用途为住宅的住宅楼底层、车库、杂屋、住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

第七条  物业管理区域内的建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。

业主、使用人、物业管理服务单位以及其他人员和单位不得损坏物业管理区域内的白蚁防治设施。物业管理服务单位发现白蚁防治设施破损的，应当及时通知白蚁防治机构给予维护、更新。

第二节  物业维护

第八条  建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业管理服务单位承担，并签订委托合同，向物业管理服务单位支付相应的报酬。

物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

第九条  住宅物业实行质量保修金制度。

第十条  业主转让或者出租物业时，应当将管理规约有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业管理服务单位。

业主转让物业的，应当与物业管理服务单位结清相关费用。

第三节  物业专项维修资金

第十一条  物业专项维修资金的管理，实行专款专用、所有权人决策、学校监督的原则。　

第十二条  学校专项维修资金应当存入长沙市房屋产权管理局。

业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向学校职能部门提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

第十三条  学校租赁房（周转房）的维修改造，根据实际情况，学校拨专款实施维修改造。

第十四条  学校经济适用房应按《关于调整我市物业维修资金交存标准》的通知缴存物业维修资金，专款专用。

第十五条  学校安置房维修资金，根据建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

第十六条  发生下列严重影响房屋使用和安全的紧急情况时，物业管理服务单位应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时向业主委员会和学校职能部门报告：

（一）屋顶、外墙渗漏的；

（二）水泵故障影响正常使用的；

（三）外墙墙面有脱落危险的；

（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；

（五）其他严重影响房屋使用和安全的情况。

前款规定涉及维修费用，按照管理规约规定或者经具有相应资质的中介机构审价后，由相关责任人承担或者经物业专项维修资金主管部门同意，在专项维修资金公共维修帐户中直接列支，在经相关部门认定责任后，再从相应业主物业维修资金帐户中扣除。

第十七条  供水、供电、供气、通信、电视、环卫、邮政、人防、白蚁防治等专业单位进行相关作业经学校职能部门批准，需要进入物业管理区域的,物业管理服务单位应当予以配合；需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当予以配合。

上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,专业单位或责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。

第三章  物业管理服务

第十八条 物业管理服务单位必须遵照《湖南省物业服务收费管理办法》、《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》履行物业管理职责。

第十九条 房屋建筑管理服务按《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准执行。

（一）确保房屋外观完好、整洁，无污迹和重大缺损现象；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象。

（二）房屋装修符合上级房屋建筑管理部门的相关规定，严禁私自拆改管线、严禁发生危及房屋结构安全和损害他人利益的行为；对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。

（三）小区住宅区无乱搭建或私人圈墙，住户封闭阳台时无擅自外伸现象，住宅内楼道无杂物乱堆乱放现象；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止，并及时报告学校职能部门。

（四）小区住宅区室外招牌、广告牌、霓虹灯的设置经有关政府职能部门审批同意后，按要求整齐有序安装。

（五）疏通房顶下水管道，保证雨水畅通无渗漏，外墙面不渗水

第二十条 公共设施设备运行服务按《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准执行。

（一）有完备的设备安全运行和维修养护、卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。

（二）设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件的应急预案和处理措施及处理记录。遇突发事件，接到报警后必须十分钟内赶到现场处理。

（三）设备主管或设备管护人员每日对设施设备进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电等）。急修半小时内到达现场，一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。

（四）路灯、庭院灯、楼道灯、围墙灯等完好率90%以上，并按规定时间开关。

（五）保证住宅区道路畅通，区域内广场、道路、道沿、楼梯、台阶等自然破损之处及时修复；制止随意开挖道路、擅自占道、改道、设障或封道行为；禁止道路和人行道随意被涂抹或污染，监督在道路或人行道附近施工的单位必须有保证道路不被污染的举措；通行车辆不能有抛洒和污染道路现象；制止超重车辆在住宅区道路超负荷碾压通行。交通主干道无违章停车现象。

（六）住宅区道路及其他地域所有下水井都用井盖盖严，无破损的、跷跷板式的和其它可能造成人身伤害的井盖；道路雨水井清淘及时、井内无杂物，保证雨水畅通无阻。对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。

（七）每季度对给水管网保养一次，主要阀门、阀体开启灵活，无漏水现象。雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。

（八）在接到停水、停电通知后，及时通知用户。

第二十一条 保洁服务按国家卫生标准及《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准执行。

（一）住宅区景观、空地、道路和其它公共区域保洁：住宅区景点景物洁净美观，无涂写乱画或刻痕；住宅区的园林建筑保持常新、洁净和无损毁；不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、桌、凳、花钵（盆）、灯罩、灯具等定期擦洗，保持干净、明亮、无积尘；住宅区内无随意堆放物、无砖瓦石块等杂物、无枯枝、无痰迹、无烟头、无果皮纸屑等废弃物和乱倒垃圾现象；无随意栽立电杆、无架空拉线和擅自悬挂标语或栽立广告牌等行为；无擅自摆设点等商业经营行为；区内路灯灯杆保持清洁美观，发现不亮路灯及时修缮；住宅区无焚烧枯枝树叶污染空气现象；保持清洁区域无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查维护；保持果皮箱、垃圾桶干净、整洁、完好无损；所有标牌、楼名或题名应定期擦洗或刷新，保持其原有色彩和风格；路牌、指示物和树木标牌随时保持洁净、端正；保持道路和人行道全天洁净，无尘土、无痰迹、无烟头、无废弃物；遇积水、积雪和积冰清除及时。

（二）房屋内公共部位管理：楼道内墙壁洁净，公共设施干净完好，无卫生死角。

（三）垃圾处理与收集：合理布设垃圾桶、果壳箱；垃圾每日收集，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；垃圾转运车、保洁车保持洁净，停放规范；所有垃圾按要求及时运转至垃圾压缩站内；垃圾压缩站，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生；垃圾箱、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。

（四）家禽、家畜、宠物管理：禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

（五）灭虫除害：定期喷洒农药、投放鼠饵，消灭老鼠、蚊蝇、蟑螂等虫害，喷洒、投放必须设立警示和告知标志，防止对住户及行人造成危害。

第二十二条 绿化养护服务按《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》三级标准执行。

（一）住宅区内各类乔木、灌木、绿地、草坪和绿篱定期施肥浇水，确保植物健壮常绿，花卉艳丽美观。

（二）保持乔木树干干净，无杂枝，入冬前用生石灰水涂白树干（距离地面一米）；树冠无枯枝和有碍通行或观瞻的杂枝、乱枝；树坑整洁无杂物（营养性腐殖物除外）；树木标牌规整、干净、无误；无随意迁移、砍枝、挖除树木现象；果树的果实和各类花卉保持其自然生长状态，无采摘、攀折行为。

（三）树干上无拉绳钉钉和乱张贴现象，无攀折树枝或在树木悬挂衣物、在草地和绿篱上晾晒衣被或其他物品现象；无在草坪内骑摩托车、自行车、打球等现象；绿篱无缺损、无枯枝、无人为损坏；确保绿篱和灌木的枝叶密度，保证规整美观。

（四）根据绿篱的不同景观目标，修剪适时适度，每次整形剪枝不得超过新生量的一半，避免基部“秃脚”、上部“散顶”和老枝“裸露”等现象；造型绿篱的修剪做到圆如球、平如板、棱如线；花坛内无枯枝落叶（营养性腐植物除外）、无毁坏、攀折、踩踏现象。

（五）绿地草坪按时浇水、施肥、除草、喷药，做到整齐、平整、无缺苗、无杂草、无病虫害发生；草坪高度适度，定期修剪；草坪内无成片枯草、废弃的砖块杂物等，确保草坪整洁。

（六）严禁损坏花草树木、将绿地改为菜地、停车位的现象。

（七）配合爱国卫生委员会做好春秋季灭鼠灭蚊工作。

第二十三条 公共区域秩序维护按《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准执行。

（一）值班人员必须按规定着装，佩带值勤标志，仪表端庄，文明执勤。

（二）门卫实行24小时值班制，不定期巡视，做好防火、防盗、防毒、防赌等安全工作。

（三）保持高度警惕，认真履行职责，做好值班记录和交接班记录。

（四）认真做好来客来访登记和外来车辆的进出登记，对外出的车辆注意检查，防止居民车辆被盗。

（五）对小区内违章、违纪、违法行为，突发重大事件、遇难求助等，应及时劝阻和制止，并立即报告学校职能部门或警区，协助紧急处理。

第四章  责任与义务

第二十四条 物业管理服务单位承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，学校职能部门应当向物业管理服务单位移交相关资料复印件，包含：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料等。

第二十五条 住宅区为物业管理服务单位的责任管区，对发生在管区内的任何违反本管理办法的行为，物业管理服务单位均有权利和责任坚决制止；学校职能部门要尊重学校授予物业管理服务单位的管理权利和服务职责，有责任模范遵守本办法规定，支持物业管理服务单位履行物业服务管理职能，并积极受理、解决物业管理服务单位提出的相关问题。物业管理服务单位必须按照《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》的服务要求提供相应的物业管理服务，未能履行《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》服务要求，导致住户人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任和经济责任。

第二十六条 住户应当自觉遵守本规定，爱护物业管理区域内的公共部位和共用设施设备。

住户违反下列条款规定之一，由物业管理服务单位责令其恢复原状、赔偿损失，并处500元以上5000元以下的罚款，罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。

（一）损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌。

（二）私自占用、损坏共用部位、共用设施设备。

（三）违反物业管理规定，擅自搭建建筑物、构筑物。

（四）侵占绿地、毁坏花草树木。

（五）乱设摊点、乱停车辆。

（六）乱倒垃圾、堆放杂物。

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。

（八）影响其他用户采光、通风及其他生活便利。

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音。

（十）从事危害公共利益的活动。

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第二十七条 住户的房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由住户自行负责。

第二十八条 住户的个人利益必须服从住宅区住户的公共利益；公共部位安装的消防栓、消防器材等不要破坏和移动；严禁在小区内燃放烟花爆竹；随时检查家中电源及燃气总阀是否关好。小区内规划车位线，车辆停放在指定的车位线中，禁止占道停放；禁止鸣笛和超速行驶；禁止在小区内学习驾驶汽车、摩托车等存在安全隐患的行为。

住户房屋自用部位存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关住户应当给予配合。责任人不履行维修养护义务时，经学校职能部门同意，可以由物业管理服务单位维修养护，费用由责任人承担。物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻住户应予配合，因相邻住户阻挠维修养护造成学校或其他住户财产损失的，责任人应当负责赔偿。因维修养护造成相邻住户使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第二十九条 物业管理服务单位接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理服务单位不得向住户收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，应当向最终使用人收取费用。

第三十条 住户不得以任何理由拒交物业管理费，住户不交纳物业管理费用的，物业管理服务单位应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，或无正当理由拒绝缴纳物业管理费用的，物业管理服务单位可以停止(包括停止供应水、电等)相应的物业保障和物业服务。

第三十一条 住户或物业管理服务单位均不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害住户的共同利益。因维修或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得学校主管部门同意，并在约定期限内恢复原状。违反本条规定，有下列行为之一的，由学校职能部门责令限期改正，给予警告，并按照本条下款规定予以罚款，罚款所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照学校的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害住户共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有以上行为之一的，处1000元以上10000元以下的罚款；单位有以上行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第三十二条 学校职能部门要加强住宅管理，有责任向物业管理服务单位提供准确住户信息、建筑物面积等相关资料，积极配合物业管理服务单位工作，安排新住户入住时，及时通知住户先到物业管理服务单位办理物业登记注册。

第三十三条 学校职能部门负责物业管理服务有关问题的协调和处理，受理住户意见并监督处理进程。

第五章   物业管理服务费标准的确定

第三十四条 物业管理服务单位必须承诺按照“保本微利”原则合理收费，参照湖南省物业服务管理办法，以管辖区域内住房屋建筑面积为基数计费（以学校房产科核定的单元建筑面积为准）。物业管理服务费收费标准按国家相关政策及法律法规结合学校实际情况确定，因物价上涨及人工工资标准的提高，经业主委员会通过并报学校职能部门审定后可适当进行调整。

第三十五条 物业管理服务费由住户承担。由学校发放工资的户主，物业管理服务费由学校计财处每月从户主工资单中代扣。与学校无工资关系的户主或使用人，在每月10号前到物业管理服务单位指定的地点缴付（收取一季度或一年），如有拖欠，物业管理服务单位将根据相关法律法规追缴本金和滞纳金，并停止购电、购水。

第六章   业主、业主大会及业主委员会

第三十六条  依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。

第三十七条  住宅小区业主可以成立业主委员会，业主委员会负责对物业管理区域共同部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关活动。

第三十八条  业主委员会由业主大会选举产生。业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

除三款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会。

第三十九条  业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

业主委托代理人参加业主大会应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。

第四十条  业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会。

业主代表参加业主大会的，业主代表应当在参加业主大会3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第四十一条  业主委员会是业主大会的执行机构，受业主监督，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，但业主大会议事规则另有规定的从其规定，业主委员会委员具有同等表决权。

学校住宅区业主委员会由六个住宅小区业主委员会人员组成，每个住宅小区推选5人至7人组成小区业主委员会分会。学校住宅区业主委员会设主任1名和副主任1至2名，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

第四十二条  选举小区业主委员会成员时，可推荐1-2名候补成员。小区业主委员会成员缺员时，由候补成员递补。

第四十三条  学校住宅区业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开前3日在物业管理区域内以书面形式公告会议决定事项和议程，听取业主的意见和建议。

学校住宅区业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上同意通过。

学校住宅区业主委员会应当将决定事项以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第七章   法律责任

第四十四条  违反本办法规定，有下列行为之一的，按相关法律法规或约定予以处罚：

（一） 物业管理服务单位擅自停止物业服务的，或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以1万元以下的罚款

（二）物业管理服务单位损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，责令改正，并可处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十五条 影响房屋使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，物业管理服务单位应当承担相应的赔偿责任。

第八章   附则

第四十六条  本办法自公布之日起施行。

                                            湖南农业大学

                                二O一六年三月十五日

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